Torino si conferma una delle città italiane più interessanti per chi desidera investire nel mattone. La forte presenza universitaria, l’attrattività dei grandi poli aziendali e un costo al metro quadro contenuto rispetto a città come Milano o Bologna garantiscono un rendimento da locazione (rental yield) decisamente competitivo.
Tuttavia, prima di acquistare un immobile da mettere a reddito a Torino, c’è una scelta fiscale e strategica fondamentale da compiere: quale tipologia di contratto di locazione conviene stipulare?
In questa guida analizziamo differenze, vantaggi e svantaggi tra Canone Libero (4+4) e Canone Concordato (3+2 o per Studenti) a Torino.
1. Contratto a Canone Libero (4+4)
Come funziona
In questo contratto le parti stabiliscono liberamente l’importo del canone mensile in base al mercato. La durata minima è di 4 anni, rinnovabili per altri 4.
I vantaggi
- Massimizzazione dell’entrata lorda: Puoi richiedere il canone più alto che il mercato è disposto a pagare in quella specifica zona.
- Flessibilità contrattuale: Utile per immobili di pregio o in zone dove i valori locativi di mercato superano di molto i tetti previsti dagli accordi territoriali.
Gli svantaggi e la fiscalità
- Tassazione ordinaria o Cedolare Secca al 21%: Se scegli la cedolare secca, l’aliquota è standard al 21%.
- Nessun sconto sulle imposte locali: Non si beneficia delle riduzioni IMU previste per il canone concordato.
- Vincolo temporale lungo: Un impegno di 8 anni complessivi richiede certezza sulla continuità del locatario.
2. Contratto a Canone Concordato (3+2 / Transitorio / Studenti)
Come funziona
L’importo del canone non è libero, ma viene calcolato in base agli Accordi Territoriali stipulati tra il Comune di Torino e le associazioni di categoria della proprietà e degli inquilini. Il calcolo tiene conto di:
- Micro-zona della città (definita da specifiche tabelle).
- Caratteristiche dell’immobile (presenza di ascensore, doppio servizio, riscaldamento, stato manutentivo, classe energetica).
- Presenza di arredi.
La durata tipica è 3 anni + 2 di rinnovo, oppure da 6 a 36 mesi nel caso di contratti per studenti universitari.
I vantaggi fiscali ed economici
- Cedolare Secca agevolata al 10%: Invece del 21%, paghi una tassazione ridotta quasi della metà sui canoni percepiti.
- Sconto IMU del 25%: Il Comune di Torino prevede una riduzione del 25% sull’aliquota IMU applicabile agli immobili concessi a canone concordato con residenza del conduttore.
- Minore sfitto (vacancy rate): Un canone callemizzato e accessibile attrae una platea più ampia di inquilini qualificati, riducendo i tempi in cui l’appartamento resta vuoto.
Confronto Pratico: Quale conviene a Torino?
Qual è la scelta migliore per il tuo investimento?
- Scegli il Canone Concordato (o Studenti) se: Acquisti monolocali o bilocali vicini ai poli universitari (Politecnico, Campus Luigi Einaudi, Molinette) o alla Metropolitana. L’abbattimento fiscale della cedolare al 10% e il risparmio IMU spesso compensano la riduzione del canone lordo, generando un rendimento netto identico o superiore rispetto al canone libero, ma con un rischio morosità notevolmente inferiore.
- Scegli il Canone Libero se: L’immobile è stato finemente ristrutturato e arredato con finiture di alto livello in zone come Crocetta, Centro o Cit Turin, dove il mercato offre canoni molto superiori rispetto ai tetti massimi fissati dagli accordi comunali.
Conclusione
Non esiste una formula magica valida per ogni appartamento: il calcolo della convenienza va effettuato prima di formulare la proposta d’acquisto, simulando il rendimento netto reale (al netto di tasse, IMU, spese condominiali e gestione).
Vuoi investire a Torino e cerchi un immobile con un rendimento garantito e sicuro? Il team di Domoria Torino ti supporta nell’analisi finanziaria preliminare e nella ricerca della soluzione migliore per i tuoi obiettivi.