La sostanziale differenza tra vincolare una proposta al buon esito del mutuo o al buon esito della perizia

Acquistare una casa richiede un investimento finanziario che non tutti si possono permettere, per cui le agenzie immobiliari ti permettono di fare proposte di acquisto vincolate al buon esito del mutuo senza il minimo riserbo.

Si tratta della proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al buon esito del mutuo e anche se sembra una condizione vantaggiosa per il potenziale acquirente, presenta delle insidie che vale la pena prendere in considerazione.

La maggior parte delle agenzie immobiliari, quando porta ad un venditore delle proposte di acquisto, lo fa senza verificare se chi formula la proposta d’acquisto ha i requisiti o meno per ottenere il finanziamento dalla banca.

L’obiettivo principale è quello di definire la trattativa economica tra le parti per poi incassare le provvigioni non appena il vincolo decade.

Per farlo devono per forza presentare delle proposte al venditore ecco perché sono disposte a presentare proposte vincolate anche se potrebbero non andare a buon fine.

Intanto si aggiudicano la definizione della trattativa, ovvero stabiliscono a quale cifra il venditore è disposto a cedere la sua proprietà, così saranno già pronte per vendere la casa a qualcun altro, nel caso in cui la proposta vincolata al mutuo, non andasse a buon fine.

In realtà c’è un grosso problema da questo punto di vista, che riguarda sia il venditore sia chi fa la proposta.

Presentare una proposta di acquisto con la clausola sospensiva senza una scadenza

Tante proposte ritirate dalle agenzie presentano un problema davvero molto pericoloso.

Un problema che rischia di vincolare per un lungo intervallo di tempo entrambe le parti e che tu devi assolutamente evitare.

Di solito le proposte di acquisto sono vincolate al buon esito del mutuo, e fin qui è la normalità.

Il problema è che tante proposte che vedo hanno la clausola sospensiva del mutuo ma non hanno una data di scadenza, così da vincolare praticamente in eterno venditore ed acquirente.

Infatti dal momento in cui si accetta una proposta di acquisto vincolata al mutuo, tecnicamente per il venditore non è possibile ritirarne altre finché la clausola non decade.

Questo vuol dire che se il venditore ha la sfortuna di incontrare un potenziale acquirente “farabutto”, potrebbe tenerlo vincolato per mesi senza dargli la possibilità di incassare un solo euro a titolo di caparra e senza permettergli di vendere la sua casa ad altri.

Anche chi fa la proposta con il vincolo, se non mette la data di scadenza della clausola, resta legato alla proposta finché non è in grado di dimostrare che non può ottenere il finanziamento.

Ovviamente non basterà una comunicazione a voce o un messaggio su whatsapp, è necessario produrre un documento, rilasciato dalla banca, che possa attestare che la persona che ha richiesto il mutuo non è un soggetto finanziabile.

Solo in quel momento le parti potranno considerarsi libere.

Insomma, quando si inserisce una clausola sospensiva legata al buon esito del mutuo è di vitale importanza aggiungere anche una data di scadenza che stabilisca quando termina il rapporto di attesa tra le parti coinvolte.

Come si può affrontare la situazione nel miglior modo possibile ed evitare vincoli che possono durare anche anni?

Bisogna fare attenzione a mettere una data di scadenza e, invece di vincolare la proposta di acquisto al buon esito del mutuo, è preferibile inserire la clausola di vincolo al buon esito della perizia.

Ma qual è la differenza?

Vediamola insieme.

La differenza tra il vincolo al buon esito del mutuo e quello al buon esito della perizia

Quando una persona si rivolge ad una banca per chiedere un mutuo, l’istituto di credito analizza la pratica su due fronti ben distinti tra loro.

La prima analisi che effettua la banca riguarda la “finanziabilità” del soggetto che richiede il prestito.

La domanda che si pone la banca è:

• Questa persona che sta chiedendo una precisa somma di denaro per comprare una casa, sarà in grado di restituire i soldi alla banca negli anni a venire? Quali sono le sue entrate mensili garantite? Può, con quello che guadagna, essere in grado di pagare la rata del mutuo che sta richiedendo?

Una volta che la banca ha appurato la tua situazione e si è resa conto che sei finanziabile per quella determinata cifra perché hai le spalle coperte per ricevere il mutuo si passa alla seconda analisi.

Quindi la seconda domanda che si pone la banca è:

• Considerando che la persona che sta reclamando il mutuo è finanziabile, per quale casa le servono i soldi che sta richiedendo? È vero che la casa che vuole comprare questa persona vale quanto dice? Qual è il valore reale dell’immobile che vuole acquistare?

Ecco che, a questo punto, la banca esegue una perizia sulla casa che vuoi comprare.

Il buon esito della perizia è fondamentale perché la banca stabilisce a suo insindacabile giudizio se la casa che ti sta finanziando vale effettivamente la cifra che richiedi o no.

Attendere la perizia è fondamentale perché se la banca stabilisce che la casa vale meno di quanto stai richiedendo, invece di darti i soldi che vuoi tu, sarà disposta a finanziarti meno perché si baserà sulla cifra stabilita dalla perizia del perito incaricato dalla banca stessa.

E quindi se il potenziale acquirente non ha la disponibilità per coprire la somma non riconosciuta dalla banca, si rischia di entrare in un limbo e non vedere nessuna via d’uscita.

Ecco la gravità della situazione: vincolare una proposta al buon esito del mutuo vuol dire non sapere ancora se chi formula la

proposta agli occhi della banca è un soggetto finanziabile o meno.

Come si evita questa situazione?

Con una perizia verificata e certificata, come quelle che realizziamo in Domoria.

Se fai una proposta ad un prezzo giusto e non ti lasci fregare dalle richieste dei venditori o delle agenzie immobiliari, allora non avrai problemi con la richiesta di mutuo alla banca perché la sua valutazione sarà in linea con la tua offerta.

Se invece stai facendo una proposta ad un prezzo più alto del valore reale di mercato, rischi di rovinarti per sempre.

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In ogni caso ricorda che una proposta di acquisto con la clausola sospensiva deve avere una data di scadenza ed è opportuno mettere un vincolo al buon esito alla perizia della banca, e non al buon esito del mutuo.