Come fare la proposta d’acquisto se hai trovato la casa dei tuoi sogni

La proposta di acquisto è la dichiarazione ufficiale che afferma il tuo interesse per l’acquisto di una casa ad un prezzo specifico e con determinate condizioni di pagamento.

La proposta di acquisto “seria” viene solitamente accompagnata da un assegno intestato direttamente al venditore che serve per dare garanzia e serietà alla proposta stessa. 

Se la proposta viene accettata dal venditore, l’assegno si trasforma in caparra.

A differenza del contratto preliminare (compromesso), la proposta di acquisto è vincolante soltanto per l’acquirente fintanto che il venditore non la firma. 

Il venditore, infatti, può continuare a valutare altre offerte per decidere di accettare quella che preferisce.

In ogni caso, la proposta di acquisto è il primo passo verso l’acquisto di una nuova casa ed è importante conoscere bene quali sono gli elementi da prendere in considerazione per presentare una proposta valida, efficace e che possa fare breccia nei confronti di chi sta vendendo.

Hai trovato la casa dei tuoi sogni?

Allora leggi assolutamente questo articolo prima di sottoscrivere la tua migliore proposta di acquisto.

Proposta di acquisto: 3 elementi da considerare

Con la proposta di acquisto dimostri il tuo interesse concreto per l’acquisto di una casa. È il tuo primo passo verso quella che potrà essere la prossima casa della tua famiglia e non puoi permetterti di sbagliare.

Per questo motivo se hai trovato la casa dei tuoi sogni, devi prendere in considerazione tre elementi fondamentali per presentare una proposta di acquisto che non può essere rifiutata.

Quali sono i tre elementi di una proposta di acquisto efficace?

1. il tempo
2. il prezzo
3. le condizioni di pagamento

Vediamoli insieme.

Il tempo: analizza le richieste del venditore

Per aumentare le probabilità che il venditore accetti la tua proposta di acquisto, devi analizzare bene le sue richieste e capire quali sono le sue ezigenze.

Vuole vendere una casa libera?

Facilmente ha bisogno di incassare subito dalla vendita della casa, perché essendo vuota gli costa mantenerla e il suo primo obiettivo è quello di monetizzare il più in fretta possibile.

Vuole vendere la casa in cui abita adesso?

In questo caso potrebbe avere bisogno del tempo necessario per cercare anche lui la sua nuova casa, e probabilmente preferisce accettare una proposta che gli consente 12 mesi di tempo prima di liberare l’immobile per avere il tempo necessario di trovarne uno nuovo in cui trasferirsi.

È molto importante conoscere la condizione di partenza del venditore, perché sapere queste informazioni ti permetterà di avere più potere in trattativa e ti consentirà di presentare una proposta di acquisto che lo metta nelle condizioni di doverla accettare senza avere alcun dubbio, alcun rimorso o alcuna preoccupazione.

Il prezzo: come fare una proposta al giusto valore di mercato?

Quando parliamo di annunci immobiliari, la maggior parte delle case in vendita viene lanciata sul mercato ad un prezzo che non rispecchia il valore reale della casa. 

Giustamente i proprietari puntano a guadagnare il più possibile dalla vendita, il problema più grosso è però che la maggior parte delle agenzie immobiliari asseconda le loro richieste.

Per questo motivo devi fare molta attenzione ad ascoltare le pretese di chi ha l’incarico di vendita: il suo obiettivo è tendenzialmente quello di farti fare una proposta il più vicina possibile al prezzo richiesto dal venditore, anche se questo potrebbe essere troppo alto e fuori mercato.

Prima di presentare la tua proposta di acquisto assicurati di chiedere, all’agenzia che ti sta proponendo la casa che ti interessa, la perizia dell’immobile dove si dimostra che il prezzo di vendita è il frutto di un’attenta analisi di mercato ed è corretto.

Ad esempio, una perizia Domoria è certificata e garantita perché:

• Tiene in considerazione i valori del compravenduto riportati da fonti attendibili come l’Agenzia delle Entrate o il Borsino Immobiliare del territorio di riferimento 
• Calcola il prezzo di mercato con un metodo matematico che lo confronta con gli immobili della stessa categoria presenti sul mercato in quel preciso momento 
• Analizza le caratteristiche dell’immobile preso in esame: zona, metratura, piano, contesto del quartiere, servizi, mezzi pubblici, esposizione solare
• Analizza le caratteristiche che influiscono positivamente o negativamente sulla valutazione complessiva finale dell’immobile attribuendo una percentuale in più o in meno sul valore assoluto determinato dal calcolo aritmetico sopra citato 

Insomma, individua il giusto prezzo di mercato dell’immobile per evitare fregature agli incauti acquirenti e per non creare false aspettative ai venditori.

Le condizioni di pagamento

Le condizioni di pagamento insieme alle tempistiche di sottoscrizione dell’atto notarile sono due elementi fondamentali, perché possono darti più potere in fase di trattativa sul prezzo.

Adesso immagina questa situazione:

Hai trovato la casa dei tuoi sogni e chi l’ha messa in vendita ha bisogno necessariamente di un anno di tempo per stipulare l’atto notarile.

Se tu hai a disposizione questa informazione, potrai fare una proposta di acquisto con una leva molto più forte se gli concedi 12 mesi di tempo per lasciare l’immobile.

Soprattutto se puoi offrire una caparra al compromesso molto alta.

Generalmente il venditore che richiede 12 mesi di tempo dal compromesso all’atto è colui che a sua volta deve comprare una nuova casa in cui trasferirsi, ma prima ha bisogno di essere certo di avere venduto quella in cui vive.

Essere in grado di dare un 40-50% del valore dell’immobile al compromesso darebbe al venditore il denaro necessario per poter fare a sua volta la trattativa per la sua nuova casa.

Questo vorrebbe dire che di fronte a due proposte, il venditore, sarebbe molto più propenso ad accettare quella con un alto pagamento al compromesso e i 12 mesi di tempo, benché ad un prezzo più basso, rispetto ad un’altra offerta con un compromesso accompagnato da una caparra molto bassa, un atto rapido ma un prezzo complessivo più alto.

Infatti a seconda della situazione, il proprietario potrebbe accettare la tua offerta con un prezzo più basso e un intervallo di tempo più ampio rispetto ad un’altra proposta a prezzo pieno ma in cui si richiede la casa libera da subito.

Insomma, le condizioni di pagamento e di accettazione delle tempistiche di consegna devono essere in linea con le esigenze del venditore se vuoi presentare una proposta di acquisto più forte e se vuoi aumentare le probabilità che venga accettata.

E magari puoi riuscire anche a trattare di più sul prezzo di vendita perché metti il venditore nelle condizioni ideali per potersi occupare del suo trasferimento.

Non fare mai una proposta di acquisto senza aver richiesto una perizia!

Se dovessi darti un solo consiglio prima di comprare la tua nuova casa sarebbe questo: 

non presentare mai una proposta di acquisto se non esiste un documento da parte dell’agenzia immobiliare che possa attestare che è stata fatta una accurata analisi del valore della casa che vuoi comprare.

Per acquistare casa è opportuno farsi fare una perizia da un esperto ed essere nelle condizioni di fare una proposta di acquisto al giusto prezzo di mercato.

Come abbiamo detto all’inizio di questo articolo, non possiamo tornare indietro da una proposta di acquisto e non puoi permetterti di sbagliare.

Senza una perizia rischi di offrire dei soldi in più rispetto a quello che potrebbe essere il reale valore dell’immobile.

Ricorda sempre che devi analizzare anche tutta la documentazione ed essere certo che non ci siano problemi con il catasto, il comune o il condominio ma di questo ne parleremo in un altro articolo.