Quali documenti richiedere prima di fare la proposta di acquisto
Hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni a Torino. L’impatto emotivo è stato fortissimo, gli spazi sono ideali e la zona ti piace. La tentazione di firmare subito la proposta di acquisto per non rischiare di perdere l’immobile è altissima.
Tuttavia, acquistare casa è uno degli investimenti finanziari e personali più importanti della vita. Agire d’impulso senza aver prima verificato la regolarità documentale della casa può trasformare un momento di gioia in un percorso ad ostacoli fatto di ritardi, costi imprevisti o, nei casi più gravi, contestazioni legali.
Prima di mettere nero su bianco qualsiasi cifra o impegno vincolante, è indispensabile richiedere ed esaminare attentamente una serie di documenti fondamentali. Ecco la checklist dettagliata curata da Domoria Torino per procedere in totale sicurezza.
1. Titolo di Provenienza (Atto di Notaiato o Dichiarazione di Successione)
Il titolo di provenienza dimostra chi è il legittimo proprietario della casa e come ne è entrato in possesso.
- Atto Notarile di Compravendita, Donazione o Permuta: Serve a verificare chi ha il potere legale di vendere e se ci sono vincoli particolari.
- Dichiarazione di Successione: Se l’immobile è pervenuto in eredità, occorre verificare che la successione sia stata registrata e che sia stata effettuata l’accettazione tacita di eredità (passaggio fondamentale per la trascrizione nei registri immobiliari).
- A cosa prestare attenzione: Se l’immobile proviene da una donazione, occorre prestare particolare attenzione: le banche sono spesso riluttanti a concedere mutui su immobili donati negli ultimi 20 anni (o 10 dalla morte del donante), a causa del rischio di azioni di riduzione da parte di altri eredi legittimari.
2. Documentazione Catastale: Visura e Planimetria
La situazione di fatto dell’appartamento deve corrispondere perfettamente a quanto depositato in Catasto.
- Visura Catastale Aggiornata: Indica i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno), la categoria catastale (es. A/2, A/3) e la rendita catastale, parametro su cui si calcolano le imposte d’acquisto e l’IMU.
- Planimetria Catastale Conforme: È il disegno tecnico dell’alloggio registrato in Catasto.
- A cosa prestare attenzione: Ogni singola parete, porta o finestra presente nella casa deve corrispondere esattamente al disegno. Se una parete è stata abbattuta o spostata senza aggiornare la planimetria, la casa presenta una difformità catastale che va sanata prima del rogito notarile.
3. Regolarità Edilizia e Urbanistica (Licenze, Concessioni e Sanatorie)
Mentre il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale, la regolarità urbanistica attesta la legalità della costruzione presso il Comune.
- Titolo Edilizio Abilitativo: Licenza di costruzione, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire, DIA, SCIA o CILA a seconda dell’anno di costruzione o di eventuali ristrutturazioni passate.
- Certificato di Agibilità / Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio.
- A cosa prestare attenzione: La mancanza di titoli abilitativi o la presenza di abusi edilizi non sanati può impedire la vendita o bloccare l’erogazione del mutuo da parte del perito della banca.
4. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE è un documento obbligatorio per legge già in fase di pubblicazione degli annunci e deve essere allegato o richiamato nella proposta di acquisto.
- Classifica l’immobile in una scala da A4 a G in base ai consumi energetici.
- Fornisce una stima dei costi di gestione per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda.
- Ti permette di valutare fin da subito se e quali interventi di efficientamento saranno necessari nel breve o medio termine.
5. Documenti Condominiali (se l’appartamento è in condominio)
Vivere in un condominio comporta spese di gestione ordinaria e straordinaria che è bene conoscere in anticipo.
- Verbale delle ultime assemblee condominiali (almeno gli ultimi 2 anni): Utile per verificare se sono stati deliberati (o sono in discussione) lavori di manutenzione straordinaria di grande entità (es. tetto, facciata, centrale termica).
- Preventivo e Consuntivo delle spese condominiali: Per conoscere l’importo esatto delle spese ordinarie annuali e la quota del riscaldamento (autonomo o centralizzato con contabilizzatori).
- Attestazione di regolarità nei pagamenti rilasciata dall’Amministratore: Certifica che il venditore non ha debiti arretrati con il condominio. Ricorda: la legge prevede la responsabilità solidale dell’acquirente per le spese condominiali non pagate relative all’anno in corso e a quello precedente!
6. Ipoteche e Pignoramenti (Ispezione Ipotecaria)
Prima della proposta, è opportuno verificare che sull’immobile non gravino pregiudizievoli.
- Visura Ipotecaria (o Ispezione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari): Permette di accertare la presenza di ipoteche volontarie (es. il mutuo del venditore, che verrà estinto al rogito) oppure ipoteche giudiziali, pignoramenti o trascrizioni di citazioni che potrebbero compromettere l’acquisto.
Il valore della prevenzione con Domoria Torino
Richiedere ed analizzare tutta questa documentazione richiede tempo, competenza e attenzione ai dettagli. Un piccolo errore o una dimenticanza in fase di proposta può portare a ritardi nella concessione del mutuo o a contenziosi sgradevoli.
Presso Domoria Torino, effettuiamo controlli documentali preliminari su ogni immobile prima di presentarlo sul mercato. In questo modo garantiamo sia a chi vende che a chi compra una trattativa trasparente, serena e priva di brutte sorprese.
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